Bygglovsbefriade åtgärder

Inom vissa områden och vid vissa byggnader och anläggningar har det införts en utökad lovplikt för vissa åtgärder. Vissa bygglovsbefriade åtgärder kräver bygglov enbart på grund av att de ska utföras i ett område med utökad lovplikt. Det finns fem olika skäl till att utökad lovplikt gäller. Dessa fem är

• nära järnväg
• nära gräns
• nära totalförsvaret – militär del eller civil del
• nära särskilt värdefull byggnad eller särskilt värdefulla områden
• nära särskilt värdefull anläggning eller i särskilt värdefullt område

Bygglovsbefriade åtgärder kan alltså behöva bygglov om åtgärden placeras närmare än 4,5 meter från gränsen, ligger nära järnväg (inom 30 meter) eller inom eller i anslutning till områden som är riksintresse för totalförsvaret. Om du bor i en särskilt värdefull byggnad eller i ett särskilt värdefullt område, behöver du i stort sett alltid söka lov om du planerar att förändra, bygga nytt eller riva något. Läs mer om utökad lovplikt på Boverkets hemsida.

Bygglovsbefriade åtgärder kräver tillstånd från grannen, så kallat grannemedgivande, om de skall placerasnärmare än 4,5 m från tomtgränsen. Medgivandet från grannen ska vara skriftligt för att undvika eventuella framtida meningsskiljaktigheter. Om grannen inte ger sitt medgivande kan bygglov sökas för åtgärden.

Bygglovsbefriade åtgärder som uppförs inom strandskyddat område kan behöva en dispens som kräver en separat ansökan enligt miljöbalken. Strandskydd gäller normalt 100 meter från hav, sjöar och vattendrag.

Du kan behöva göra en anmälan till byggnadsnämnden om den bygglovsbefriade åtgärden väsentligt påverkar den befintliga byggnadens bärande delar, påverkar brandskyddet, om du installerar eller ändrar en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp eller om du installerar eller ändrar en hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation i den bygglovsbefriade byggnaden.

Även om en åtgärd inte kräver bygglov måste den överensstämma med den detaljplan eller de områdesbestämmelser som gäller för området. Även om en åtgärd ska följa planen eller bestämmelserna kan avvikelser vara okej om avvikelsen är liten och inte motverkar syftet med planen eller bestämmelserna. Vissa bygglovsbefriade åtgärder får dock strida mot detaljplan och områdesbestämmelser förutom när det gäller bestämmelser om skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion. Du som ska bygga behöver själv göra bedömningen om en avvikelse från detaljplanen eller områdesbestämmelser är liten. För att veta vad som är en liten avvikelse kan du ta hjälp av tidigare beslut (rättspraxis). Om tillstånds- och tillsynsnämnden senare gör en kontroll av din byggnad och bedömer att avvikelsen är för stor, kan byggnaden behöva ändras eller tas bort. Om du är osäker på om avvikelsen är liten kan du ansöka om frivilligt bygglov.

Även om du inte behöver söka bygglov så finns det andra krav i plan- och bygglagen, plan- och byggförordningen och Boverkets byggregler som du behöver uppfylla. En bygglovsbefriad åtgärd ska bland annat uppfylla tekniska egenskapskrav och kravet på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Det är viktigt att komma ihåg att som fastighetsägare ansvarar du själv för att följa gällande lagstiftning och alla förutsättningar som gäller för just din fastighet. Det är därför viktigt att förstå och sätta sig in i vilka krav som gäller för just din fastighet och den åtgärd du vill göra. Läs mer på Boverkets webbplats om vad som gäller.

Varje fastighet har en pott för komplementbyggnader och en pott för tillbyggnader. Pottens storlek och byggnadernas maxhöjd bestäms av om fastigheten ligger inom ett detaljplanerat område eller utanför.

Om fastigheten ligger inom detaljplanerat område är den gemensamma ”potten” på 45 kvadratmeter för lovbefriade åtgärder. Av dessa får maximalt 30 kvadratmeter användas till en enskild byggnad. Dessutom får tillbyggnader upp till 30 kvadratmeter göras utan bygglov.

Utanför detaljplan är potten för lovbefriade byggnader 65m² varav 50m² får användas till en enskild byggnad. För dessa åtgärder krävs inget bygglov om åtgärden uppförs enligt alla gällande regler.

Viktigt är att med ”sammanlagda potten på tomten” menas den sammanlagda arean som räknas in av samtliga byggnader som nu och tidigare inte har omfattats av krav på bygglov ex. Attefallhus och friggebod. Exempelvis om din fastighet ligger inom detaljplanerat område och du sedan tidigare har uppfört en friggebod på 15 kvadratmeter och ett attefallshus på 30 kvadratmeter, har du redan nyttjat din lovbefriade pott. Det innebär att du behöver ansöka om bygglov för ytterligare komplementbyggnader.

En komplementbyggnad är en fristående byggnad som kompletterar en annan byggnad. En komplementbyggnad kan exempelvis vara ett förråd, ett garage eller en gäststuga, men får inte vara inredd som en självständig bostad.

För att komplementbyggnaden ska vara lovbefriad inom detaljplanerat område måste samtliga förutsättningar vara uppfyllda:

• Byggnaden får inte vara är större än 30,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden får tillsammans med andra lovbefriade byggnader på tomten inte vara större än sammanlagt 45,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden är mindre än den byggnad den ska komplettera
• Nockhöjden får inte vara högre än 4,0 meter
• Byggnaden ska placeras inom tomten
• Byggnaden ska placeras minst 4,5 meter från gräns om skriftligt medgivande inte har lämnats av granne
• Byggnaden ska placeras minst 30,0 meter från järnvägs spårmitt om skriftligt medgivande inte har lämnats av järnvägens infrastrukturförvaltare
• Fastigheten får inte ligga inom särskilt värdefullt område eller att någon byggnad inom tomten är k-märkt
• Om byggnaden kompletterar ett en- eller tvåbostadshus eller ett fritidshus får byggnaden inte strida mot detaljplanens bestämmelser om skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion
• Om byggnaden kompletterar en annan byggnad än ett en- eller tvåbostadshus eller ett fritidshus, får byggnaden inte strida mot detaljplanen. Avvikelser från bestämmelser som inte är skyddsbestämmelser kan ibland vara okej. Då behöver avvikelsen vara liten och får inte motverka syftet med områdesbestämmelserna.

För att komplementbyggnaden ska vara lovbefriad utanför detaljplanerat område måste samtliga förutsättningar vara uppfyllda:

• Byggnaden får inte vara är större än 50,0 kvadratmeter byggnadsarea

• Byggnaden får tillsammans med andra lovbefriade byggnader på tomten inte vara större än sammanlagt 65,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden är mindre än den byggnad den ska komplettera
• Nockhöjden får inte vara högre än 4,5 meter
• Byggnaden ska placeras inom tomten
• Byggnaden ska placeras minst 4,5 meter från gräns om skriftligt medgivande inte har lämnats av granne
• Byggnaden ska placeras minst 30,0 meter från järnvägs spårmitt om skriftligt medgivande inte har lämnats av järnvägens infrastrukturförvaltare
• Fastigheten får inte ligga inom särskilt värdefullt område eller att någon byggnad inom tomten är k-märkt
• Om byggnaden kompletterar ett en- eller tvåbostadshus eller ett fritidshus får byggnaden inte strida mot områdesbestämmelser om skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion
• Om byggnaden kompletterar en annan byggnad än ett en- eller tvåbostadshus eller ett fritidshus får byggnaden inte strida mot områdesbestämmelser.

Avvikelser från bestämmelser som inte är skyddsbestämmelser kan ibland vara okej. Då behöver avvikelsen vara liten och får inte motverka syftet med områdesbestämmelserna. 

Ett komplementbostadshus är en fristående byggnad som kompletterar ett en- eller tvåbostadshus och är inredd som en självständig bostad.

För att komplementbostadshuset ska vara lovbefriad inom detaljplanerat område måste samtliga förutsättningar vara uppfyllda:

• Byggnaden får inte vara är större än 30,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden får tillsammans med andra lovbefriade byggnader på tomten inte vara större än sammanlagt 45,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden är mindre än den byggnad den ska komplettera
• Nockhöjden får inte vara högre än 4,0 meter
• Byggnaden ska placeras inom tomten
• Byggnaden ska placeras minst 4,5 meter från gräns om skriftligt medgivande inte har lämnats av granne
• Byggnaden ska placeras minst 30,0 meter från järnvägs spårmitt om skriftligt medgivande inte har lämnats av järnvägens infrastrukturförvaltare
• Fastigheten får inte ligga inom särskilt värdefullt område eller att någon byggnad inom tomten är k-märkt
• Fastigheten får inte ligga inom eller i anslutning till ett område som är av riksintresse för totalförsvaret
• Byggnaden får inte strida mot detaljplanens bestämmelser om skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion

För att komplementbostadshuset vara lovbefriad utanför detaljplanerat område måste samtliga förutsättningar vara uppfyllda:

• Byggnaden får inte vara är större än 50,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden får tillsammans med andra lovbefriade byggnader på tomten inte vara större än sammanlagt 65,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden är mindre än den byggnad den ska komplettera
• Nockhöjden får inte vara högre än 4,5 meter
• Byggnaden ska placeras inom tomten
• Byggnaden ska placeras minst 4,5 meter från gräns om skriftligt medgivande inte har lämnats av granne
• Byggnaden ska placeras minst 30,0 meter från järnvägs spårmitt om skriftligt medgivande inte har lämnats av järnvägens infrastrukturförvaltare
• Fastigheten får inte ligga inom särskilt värdefullt område eller att någon byggnad inom tomten är k-märkt
• Fastigheten får inte ligga inom eller i anslutning till ett område som är av riksintresse för totalförsvaret
• Byggnaden får inte strida mot områdesbestämmelser om skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion

En tillbyggnad är en ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym. En tillbyggnad kan, förutom en vanlig utbyggnad av befintligt hus, även vara exempelvis en takkupa, ett burspråk eller ett skärmtak.

Tillbyggnad av huvudbyggnad

För att en tillbyggnad på en byggnad som inte är en komplementbyggnad eller komplementbostadshus ska vara lovbefriad, måste samtliga förutsättningar vara uppfyllda:

• Tillbyggnaden får inte vara är större än 30,0 kvadratmeter brutto- och öppenarea
• Tillbyggnaden får tillsammans med andra lovbefriade tillbyggnader på tomten inte vara större än sammanlagt 30,0 kvadratmeter brutto- och öppenarea
• Tillbyggnadens taknockshöjden får inte vara högre än den befintliga byggnadens taknockshöjd
• Tillbyggnaden ska placeras minst 4,5 meter från gräns om skriftligt medgivande inte har lämnats av granne
• Tillbyggnaden ska placeras minst 30,0 meter från järnvägs spårmitt om skriftligt medgivande inte har lämnats av järnvägens infrastrukturförvaltare
• Fastigheten får inte ligga inom särskilt värdefullt område eller att någon byggnad inom tomten är k-märkt
• En tillbyggnad av ett en- eller tvåbostadshus eller ett fritidshus får inte strida mot detaljplanens bestämmelser om skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion
• En tillbyggnad av en annan byggnad än ett en- eller tvåbostadshus eller ett fritidshus får inte strida mot detaljplanen. Tillbyggnaden får dock utgöra en avvikelse mot andra bestämmelser än skyddsbestämmelser, om avvikelsen är liten och inte motverkar syftet med detaljplanen.

Tillbyggnad av komplementbyggnad eller komplementbostadshus

En förutsättning för att tillbyggnad av en komplementbyggnad ska kunna göras utan bygglov är att den var bygglovsbefriad eller lovfri när den uppfördes. Detta följer, enligt Boverkets tolkning, av att komplementbyggnaden ingår vid beräkning av tomtens pott för lovfria och bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus. Eftersom komplementbyggnader som har uppförts med bygglov inte ingår i potten kan de inte heller byggas till utan bygglov. Detta innebär att man exempelvis inte kan bygga en lovfri tillbyggnad på en komplementbyggnad som är byggd med bygglov. Man kan alltså inte bygga en lovfri carport som byggs ihop med det befintliga garaget byggt med bygglov.

För att en tillbyggnad på en komplementbyggnad eller komplementbostadshus ska vara lovbefriad inom detaljplanerat område, måste samtliga förutsättningar vara uppfyllda:

• Byggnaden efter tillbyggnad får inte vara är större än 30,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden efter tillbyggnad får tillsammans med andra lovbefriade byggnader på tomten inte vara större än sammanlagt 45,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden efter tillbyggnad är mindre än den byggnad den ska komplettera
• Nockhöjden får inte vara högre än 4,0 meter
• Hela byggnaden efter tillbyggnad ska vara placerad inom tomten
• Tillbyggnaden ska placeras minst 4,5 meter från gräns om skriftligt medgivande inte har lämnats av granne
• Tillbyggnaden ska placeras minst 30,0 meter från järnvägs spårmitt om skriftligt medgivande inte har lämnats av järnvägens infrastrukturförvaltare
• Fastigheten får inte ligga inom särskilt värdefullt område eller att någon byggnad inom tomten är k-märkt
• Fastigheten får inte ligga inom eller i anslutning till ett område som är av riksintresse för totalförsvaret om tillbyggnaden uppförs på ett komplementbostadshus
• En tillbyggnad av en komplementbyggnad eller komplementbostadshus som kompletterar ett en- eller tvåbostadshus eller ett fritidshus får inte strida mot detaljplanens bestämmelser om skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion
• En tillbyggnad av en komplementbyggnad som kompletterar andra byggnader än ett en- eller tvåbostadshus eller ett fritidshus får inte strida mot detaljplanen. Tillbyggnaden får dock utgöra en avvikelse mot andra bestämmelser än skyddsbestämmelser, om avvikelsen är liten och inte motverkar syftet med detaljplanen.

För att en tillbyggnad på en komplementbyggnad eller komplementbostadshus ska vara lovbefriad utanför detaljplanerat område, måste samtliga förutsättningar vara uppfyllda:

• Byggnaden efter tillbyggnad får inte vara är större än 50,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden efter tillbyggnad får tillsammans med andra lovbefriade byggnader på tomten inte vara större än sammanlagt 65,0 kvadratmeter byggnadsarea
• Byggnaden efter tillbyggnad är mindre än den byggnad den ska komplettera
• Nockhöjden får inte vara högre än 4,5 meter
• Hela byggnaden efter tillbyggnad ska vara placerad inom tomten
• Tillbyggnaden ska placeras minst 4,5 meter från gräns om skriftligt medgivande inte har lämnats av granne
• Tillbyggnaden ska placeras minst 30,0 meter från järnvägs spårmitt om skriftligt medgivande inte har lämnats av järnvägens infrastrukturförvaltare
• Fastigheten får inte ligga inom särskilt värdefullt område eller att någon byggnad inom tomten är k-märkt
• Fastigheten får inte ligga inom eller i anslutning till ett område som är av riksintresse för totalförsvaret om tillbyggnaden uppförs på ett komplementbostadshus
• En tillbyggnad av en komplementbyggnad eller komplementbostadshus som kompletterar ett en- eller tvåbostadshus eller ett fritidshus får inte strida mot områdesbestämmelser om skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion
• En tillbyggnad av en komplementbyggnad som kompletterar andra byggnader än ett en- eller tvåbostadshus eller ett fritidshus får inte strida mot områdesbestämmelser. Tillbyggnaden får dock utgöra en avvikelse mot andra bestämmelser än skyddsbestämmelser, om avvikelsen är liten och inte motverkar syftet med områdesbestämmelserna.

Som byggherre är det du som ansvarar för att reglerna följs och det är inte alltid enkelt att själv avgöra vad som är tillåtet. Även om vissa åtgärder inte alltid kräver bygglov har du möjlighet att ansöka ändå. Läs mer om frivilligt bygglov här: Frivilligt lov

Nedan finns en sammanställning av förutsättningarna för bygglovsbefriade komplementbyggnader, komplementbostadshus och tillbyggnader.